BAUFINANZIERUNG
Baufinanzierung, Hypotheken-Darlehen, Fördermittel

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Staatliche Fördermittel

Durch die ständig ansteigenden Grundstückspreise, besonders in Ballungszentren, wird es besonders für kinderreiche Familien sehr schwierig, sich den Wunsch vom eigenen Heim zu erfüllen. Der Bund und die Länder unterstützen den Bauherrn unter besonderen Voraussetzungen mit günstigen Baudarlehen.

Der Bund
vergibt Baugeld über die Frankfurter Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Neben den Familiendarlehen, vergibt die KfW auch Kredite für Niedrigenergiehäuser und für Anlagen zur Solarstromgewinnung. Die Darlehen sind zinsverbilligt, der Solarstromkredite sogar Zinsfrei.
KfW Förderanträge
müssen über das finanzierende Kreditinstitut gestellt werden, da die KfW keine Filialen betreibt. Genaue Informationen über aktuelle Konditionen und Fördervoraussetzungen finden Sie auf der Homepage der KfW. Teilweise stehen dort auch Veröffentlichungen der KfW zum Download bereit.

Die Länder
sind laut Grundgesetz für die Wohnbauförderung zuständig. Die Förderung richtet sich nach dem zweiten Wohnungsbaugesetz (WoBauG). Die Förderungen der einzelnen Länder unterscheiden sich zum Teil erheblich. Informationen zu den jeweiligen Fördermöglichkeiten, erhalten Sie auf den zuständigen Bürgermeisterämtern, Landratsämtern oder bei Ihrem Baufinanzierer.

Bauherren sollten so schnell wie möglich die staatlichen Fördermittel beantragen, denn die Darlehen werden nur so lange verteilt, wie Geld im Haushalt verfügbar ist. Wenn das Geld aufgebraucht ist, müssen Sie bis zum nächsten Jahr warten, ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht. Die Genehmigung dauert unter Umständen sehr lange.

Staatliche Eigenheimzulage

Es werden Bau– bzw. Anschaffungskosten sowie der Erwerb von Anteilen eigentumsorientierter Genossenschaften im Form einer Zulage gefördert. Für die Inanspruchnahme dieser Eigenheimzulage kommen unbeschränkt steuerpflichtige Bauherren in Betracht, deren Einkommen im Jahr der erstmaligen finanziellen Zuwendung und im vorausgegangenen Jahr insgesamt  70.000.-- €/140.000 €  (Ledige/ Verheiratete) nicht übersteigt. Diese Einkommensgrenze steigt pro Kind um 20.000 €. 

Die Höhe der Grundförderung beträgt bei Neubauten 1.000 € p. a.. Hinzu kommt das Baukindergeld in Höhe von 800.-- €  pro Jahr und Kind. Es gilt in beiden Fällen eine Laufzeit von 8 Jahren.

Die Bemessungsgrundlage ist der Gesamtbetrag der Einkünfte im Jahr der Antragstellung und im Vorjahr.

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Die richtige Zinsbindung: Eine Frage der Zeit

Der Expertentipp: 12-jährige Zinsbindung 

Eine der wichtigsten - und mitunter sehr schwer fallenden - Entscheidungen bei der Gestaltung der eigenen Baufinanzierung ist die Wahl der richtigen Zinsbindung für das aufzunehmende Darlehen. Für Neueinsteiger sei in Kürze erklärt, dass die Zinsbindungsfrist der Zeitraum ist, in dem der Darlehenszins für den Darlehensnehmer von der Bank festgeschrieben wird. Die Banken bieten unterschiedliche Zinsfestschreibungszeiten an, in der Regel sind Zinsfestschreibungen von 5 bis 20 Jahren bei der Baufinanzierung möglich.

Bei der Wahl der Zinsbindung gilt es für den Darlehensnehmer folgende drei Faktoren abzuwägen: Sicherheit, Chancen und Preis. Die Sicherheit, sich ein (bei Aufnahme des Darlehens) niedriges Zinsniveau für eine möglichst lange Zeitdauer zu sichern. Die Chancen, welche sich mit Ablauf der Zinsbindungsfrist - ein sinkendes Zinsniveau vorausgesetzt - hinsichtlich der Anschlussfinanzierung des Darlehens ergeben können. Der Preis, d.h. Zinssatz, welche mit längerer Laufzeit des Darlehens höher ausfällt.

Eine kurze Zinsbindung (5 Jahre) bietet für typische Bauherren-Verhältnisse wenig Sicherheit, kostet aber im aktuellen Marktumfeld etwa 0,50% p.a. weniger als die in aller Regel nachgefragte 10-Jahres-Zinsbindung. In Summe wenn auch finanzmathematisch nicht ganz exakt ergibt sich eine Zinsersparnis von 2,50% der Darlehenssumme für die Dauer des Darlehens. Wiederum bietet eine lange Zinsbindung (15 Jahre) hohe Sicherheit, kostet aber gegenwärtig 0,30% p.a. mehr als eine 10-Jahres-Zinsbindung.

Sofern liegt die Entscheidung für die vermeintliche goldene Mitte, d.h. eine Zinsbindung von 10 Jahren, nahe. Und die Mehrzahl der Bauherren entscheidet sich auch so. Beleg für dieses Verhalten ist eine Umfrage von Baugeld-Vergleich.de unter mehr als 7.000 Nutzern, die ergab, dass nahezu die Hälfte von ihnen eine 10-jährige Zinsbindung vorzieht.

Der aktuelle Stand der gesamten Umfrage:

5 Jahre 17% (1220 Stimmen)
10 Jahre 48% (3507 Stimmen)
12 Jahre 7% (518 Stimmen)
15 Jahre 17% (1257 Stimmen)
20 Jahre 11% (799 Stimmen)

Das demokratische Kalb - Sie mögen in Zeiten von BSE Allegorien mit Rindtieren verzeihen läuft der Herde nach und finanziert über 10 Jahre. Da wir unseren Nutzern jedoch die Weiden mit dem saftigsten Gras aufzeigen möchte, lautet unser Tipp für den Bauherrn, der nicht nach exakt 10 Jahren mit einer Erbschaft oder ähnlichem rechnen kann, ganz einfach: 12 Jahre.

Und zwar aus gutem Grund. Genauer: § 609a BGB, welcher wie folgt lautet:

Der Schuldner kann ein Darlehen, bei dem für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zinssatz vereinbart ist, ganz oder teilweise kündigen, ...

3. in jedem Falle nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Zinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts der Auszahlung.

Im Klartext heißt dies, das ein Darlehensnehmer bei einem Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als 10 Jahren mit Ablauf des zehnten Jahres ein permanentes Sondertilgungsrecht für Teile des Darlehens bzw. das gesamte Darlehen hat.

Gegenüber einem Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung sind bei einer 12-jährigen Zinsbindungsfrist gegenwärtig zwar ca. 0,13% p.a. mehr zu zahlen, der Darlehensnehmer gewinnt jedoch die Freiheit, zwei Jahre lang die Zinsentwicklung beobachten und einen günstigen Zeitpunkt für seine Anschlussfinanzierung abwarten zu können. Bei Abschluss eines Darlehens mit einer 10-jährigen Zinsbindung ist der Darlehensnehmer bei der Prolongation oder Umschuldung seines Darlehen auf Gedeih und Verderb auf einen festen Zeitpunkt festgelegt.

Wenn es dem Darlehensnehmer bei der Anschlussfinanzierung seines 12-Jahres-Darlehen gelingt, etwa 0,2% p.a. zu sparen, gewinnt er. Und 0,2% Schwankung im Darlehenszins innerhalb von zwei Jahren stellen in aller Regel kein Problem dar.

Unser Hinweis lautet daher:

Nicht 10 Jahre festschreiben, wie die Bank vorschlägt, sonder pfiffig sein und 12 Jahre nehmen. Sie erhalten 12 Jahre Sicherheit, zahlen nur einen geringen Aufpreis und haben zwei Jahre die Chance auf eine günstige Anschlusskondition. Das nennen wir ein ausgewogenes Verhältnis von Sicherheit, Preis und Chancen für Ihre Baufinanzierung.

Quelle: Baugeld-Vergleich.de.

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So vergleichen Profis Finanzierungsangebote

Verhandeln und Vergleichen kann bei der Finanzierung des Eigenheims Tausende von Mark sparen

Restschuld kontra Effektivzins

Für Baufinanzierer gilt: Nicht das erstbeste Angebot unterschreiben. Von mindestens drei Instituten - darunter die Hausbank, die den Kunden am besten kennt - sollten Offerten eingeholt werden. Auch wenn sich die Angebote oft nur um die Stellen hinter dem Komma unterscheiden, bei einem so großen Kredit lassen sich durch Vergleichen und Verhandeln über die Jahre oft Tausende Mark sparen.

Doch wer bietet dem Bauherren oder Käufer das günstigste Angebot? Eine Vorauswahl preiswerter Kreditinstitute lässt sich anhand der Konditionsvergleiche treffen die sich in Wirtschaftszeitschriften, auf den Immobilienseiten der Tageszeitungen oder im Internet finden.

Nominalzins und Effektivzins

In der Regel bekommt der Kunde einen Nominal- und einen Effektivzins genannt. Vom Nominalzins lässt sich zwar die monatlich zu zahlende Rate errechnen - zum Vergleich verschiedener Darlehensangebote jedoch taugt er nicht, da zahlreiche Kosten nicht in den Nominalzins einfließen.

Aussagekräftiger ist da schon der Effektivzins, der beispielsweise Bearbeitungsgebühren und die Art und Weise der Zins- und Tilgungsverrechnung berücksichtigt. Doch auch der Effektivzins enthält nicht alle Kreditkosten: Die Banken können Schätzkosten, Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungszuschläge extra berechnen.

Restschuld

Doch es gibt noch etwas Besseres: „Der Laie orientiert sich am Nominalzins, der Fortgeschrittene am Effektivzins und der Profi an der Restschuld", raten die Finanzexperten des Bundesverbandes Bau-Finanz-Berater e.V. Denn bei der Restschuldmethode lassen sich kaum noch Zusatzkosten verstecken. Für einen Restschuldvergleich gibt der Kunde den Kreditinstituten folgende Größen fest vor:

• die benötigte Kreditsumme

• die gewünschte Zinsbindung

• die Rate, die monatlich aufgebracht werden kann
  (darin muss mindestens ein Prozent Tilgung enthalten sein).

Wenn sich die Kreditinstitute exakt an die Vorgaben halten - was per Computerberechnung kein Problem sein dürfte -, hat die Bank mit der niedrigsten Restschuld zum Ende der Zinsbindung das günstigste Angebot.

Um nun nicht Birnen mit Äpfeln zu vergleichen, sollten Baufinanzierer in jedem Fall darauf achten, bis zu welcher Beleihungsgrenze die Konditionen gelten und ob noch zusätzlich Kosten anfallen, die zur Restschuld addiert werden müssen. Ratsam ist es, sich einen Tilgungsplan aushändigen zu lassen.

Wie wird gezahlt ?

Angehende Häuslebauer sollten aber nicht nur auf den Effektivzins und die Restschuld schauen. Wichtig ist auch dass der Auszahlungsmodus der Bank mit dem Baufortschritt und der Rechnungslegung der Baufirma möglichst übereinstimmt. Gibt es dagegen nur wenige Auszahlungstermine bei der Bank, kann eine teure Zwischenfinanzierung nötig werden, die unter Umständen den Vorsprung beim Effektivzins aufzehrt.

Bereitstellungszinsen

Auch lohnt ein Vergleich bei den Bereitstellungszinsen, die die Banken meist ab dem 3. Monat nach Darlehenszusage für den den noch nicht abgerufenen Teilbetrag berechnen. Allgemein üblich ist ein Zinssatz von 0,25 Prozent pro Monat (3 Prozent pro Jahr). Kein Pappenstiel: Ein 200.000-Euro-Darlehen kostet jeden Monat 500 Euro Bereitstellungszinsen. Vor der Unterschrift sollten Kreditkunden daher versuchen, die Bank zum Verzicht oder Verschiebung der Bereitstellungszinsen zu bewegen.

Quelle: Fachberatung Baufinanzierung, Lutz Schiefelbein

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